202505東栄税理士法人ニュースレター

今月は不動産税務トピックです。住宅ローン控除や登録免許税、不動産取得税などの不動産に関する税⾦は大抵の場合、新築物件と中古物件で異なる取扱いとなっています。政策的な理由で新築物件の方が優遇されているのですが、法律上、この新築物件の箇所はほとんどの場合「新築又は建築後使用されたことのない家屋の取得」という記載になっています。この「建築後使用されたことのない家屋」と、文字通り新築物件ではないが建築後使⽤されたことはない物件、つまりいわゆる在庫物件を指すのですが、近年不動産価格の⾼騰とそれに伴う新築物件供給の減少に伴いこの在庫物件が増えているようで、在庫物件に関する税務相談が増えているように感じます。結論としては新築物件と在庫物件で税制上の違いはほとんどありませんが、注意点もありますので詳細を確認してきましょう。まず、何をもって在庫物件になるのか、という点ですが、法律上の定義はなく、通常は不動産取得税が最初に課税される「竣工から1 年を経過した物件」と定義している不動産業者が多いように思います。不動産取得税は新築物件が売れず原則1 年経過すると建築した業者に課税されるためです。この取得税についてのみ在庫物件の場合注意が必要です。なぜなら、家屋については在庫物件も新築扱いにしてくれるのですが土地については規定がなく中古扱いとなってしまうからです。すなわち、マイホームの場合は中古でも住宅軽減が適⽤できるため結果税制上の差異はありませんが、在庫物件を投資用等で購入する場合、土地について住宅軽減が効かず課税されることになります。登録免許税でも通常新築後1 年以内に保存登記等をしないとマイホーム軽減を受けることができませんが、業者等が発⾏する未使用証明書があれば在庫物件でも軽減を受けることができるので結果差異なし。ローン控除や住宅取得資⾦贈与も同様差異なしです。あえて言うなら建物固定資産税が1/2 になるのは新築から3 年〜5 年でそれは当然変わりませんので、購入者からしてみれば差異と言えないこともないでしょう。