202601東栄税理士法人ニュースレター

今月は2026 年度税制改正の解説第一弾、住宅ローン控除の改正についてです。住宅ローン控除は時限⽴法で数年おきに改正・延⻑を繰り返しており、現在のローン控除は2025 年末で終了予定でしたが、世間一般の予想どおり延⻑され、しかも期間が5 年となりました。どうせ次も延⻑するのだからいい加減時限⽴法は⽌めれば良いと思うのですが、「減税だ」と言える政府、「今買えばお得ですよ」と言えるデベロッパー両者の利害が一致しており今後もこの傾向が続くものと思われます。内容としては目新しいものはなく基本的に今までと同じです。違いは①2028 年居住からZEH が最低基準となりただの省エネ住宅は適⽤対象外となる点、②中古住宅を含め登記簿面積40 ㎡以上で適⽤対象となる点、③中古住宅について省エネ以上だと控除期間延⻑かつ⼦育て特例ありとなる点で、この３つが大きな改正点となります。つい最近までZEH 住宅と言えばかなり省エネ性に優れた住宅というイメージでしたがもはやZEH がスタンダードとなります。注意点は40 ㎡以上50 ㎡未満の住宅の場合、⼦育て特例が使えないという点です。50 ㎡未満の住宅は⼦育て世帯じゃないでしょ、ということですね。そして改正後の実務上の最大のポイントは中古住宅で省エネ性以上の評価が取れると大幅にローン控除額が拡大する点です。上図のとおり省エネ住宅でも⼦育て特例があれば一気に倍になります。控除額を拡大させるためには⻑期優良住宅や低炭素住宅の場合売主から認定通知書などを貰えれば大丈夫ですが、住宅性能評価書の場合通常2 年の有効期限ですから改めて性能評価書を取得する必要がある可能性が高く、この場合購⼊後半年以内に評価団体に再調査をしてもらわなければなりません。コストも掛かりますが前の評価書などがあれば比較的評価書は取りやすく控除額が大幅に増えますからやる価値はあるでしょう。これまでは実務上再評価をしている事例は少なかったように思いますが今後は確実に購入者からの要望が増えますから仲介業者の方も対応に迫られるでしょう。