202602東栄税理士法人ニュースレター

今月は2026 年度税制改正第二弾、相続税、不動産税務に大きな影響を与える不動産評価の⾒直しについてです。改正内容は、相続開始前5 年以内に取得をした⼀定の貸付⽤不動産については、現状の路線価と固定資産税評価額での評価額ではなく通常の取引価額（実勢価格）により評価する、というもので、要は上図にあるとおり⾦融資産をタワマンなどの不動産に代え賃貸に出すことにより相続税の計算上実勢価格より大幅に低く評価されることを利⽤した相続税対策を防止するという例に違わず増税の改正です。つい2年前にこの「タワマン節税」を防止するためにマンション評価額を補正（≒増額）させるという改正を⾏ったばかりですが、カバーできていなかったアパートなどの1 棟ものについても防止しようとする趣旨だと考えられます。裏を返せばそれほどまでに相続税対策として有効であるということにもなりますが、2年前の改正でもタワマン節税と言いつつ普通の⾃宅マンションまで増税させるというどさくさ紛れ増税を⾏っており、今回も1 棟ものをカバーすると言いつつマンションも「5 年以内賃貸不動産」に該当すれば補正どころではなく時価評価になると想定され、再びどさくさ紛れ増税が⾏われそうです(笑)。現状考えられる対策は相続直前に買わない、直前でも賃貸⽤でなければOK などでしょうか。なお、原則として取得価額の80%として評価することができることとされていて、これはそもそも不動産は時価が分からないからこそ路線価や固定資産税評価額で評価することになっていますから、当然時価で評価しろと言われたところで客観的な時価など分からないので、結局買った⾦額の80％で評価してOK という落としどころということです。ちなみに、改正通達発遣日の5 年前以上所有している土地に同日までに新築した家屋（建築中を含む）については適⽤しないこととされています。そもそも相続税の実務における前述の不動産評価は相続税法には存在せず国税庁法令解釈通達により定められているものですから、詳細は1 年後あたりに公表されるであろう通達次第ということになります。